时隔一年，这个区域再次发声
在全文开始前，我先说2点，
1、 郑州只有2个区域采用“限地价，竞房价”的拍卖政策，一个是郑东新区，一个是经开区。
2、郑州主城区的土地出让80%为城中村改造用地，郑东新区和滨河国际新城构成了剩余20%的净地出让。
牢记这2点，后面很关键。
时隔一年的价值变化
2016年7月27/28/29日，郑州经开区很热闹，3天3地王的戏码可不是轻易能见，记得那时我用了一句话点评滨河国际新城的土拍：今天对我爱理不理，明日让你高攀不起！
为什么这么说呢？2015年时区域预计售价600万/亩，很多企业说：太贵，拿不了，2017年，1500万/亩时，还是那些企业：太少，抢不到。
滨河国际新城已出让住宅用地成交结果↓↓
从最早的600万/亩到后来的1500万/亩，这就是现实。
时隔一年，就在本月的月初，滨河国际新城再次推出3块住宅用地，这也是区域的第四批住宅用地出让，
第四批出让地块位置图↓↓
与前几次不同的是，这三块地有了明确的出让条件。
1、 采用“限地价，竞房价”网拍形式。
2、竞买人需持有复垦卷参与竞拍，其中31号地需要A 券面积42.618 亩（最少21.309亩），32号地需要A券面积55.7184亩（最少22.8834亩），23号地需要A 券面积45.7668 亩（最少21.309亩）。
3、31号和32号地未来最高限价1.7万/平，23号地最高限价1.8万/平。
2
白沙和滨河国际新城的老二之争
这次的限价，应该是此次拍卖的最大看点。这就回到了第一个问题，只有郑东新区和经开区是郑州目前唯一限购区域，为什么是这两个区域？
1、 同样的高规划标准，决定了未来发展水平。
2、 同样的净地出让区域，决定了前期投入与快速回现周期。
3、 同样的发展核心带，往东逃不了北龙湖，往东南逃不了经开区，这是当下郑州2个主力发展方向。
”
这是不是就说明了经开区是郑州土地价值第二高区域，第一是北龙湖。
这点应该争议不大，关键是在细分板块。有第一的地方就有江湖，有江湖的地方就有高下。
郑东新区大致分为高铁板块，CBD板块，龙子湖板块，北龙湖板块，白沙板块。
目前能有土地供应的仅为北龙湖板块（郑州房价最高区域）和白沙板块（郑东新区后续发展区域），如图中蓝色部分。
郑东新区的几个板块价值顺序一定是CBD板块>北龙湖板块>高铁板块>龙子湖板块>白沙板块。其中北龙湖价值明显高于白沙板块这是一定的，价格高自有它的道理。
经开区大致分为三个板块，分别为经开老城板块，滨河国际新城板块，经开物流园区板块。
老城区因为区域位置本身可供土地较少，经开物流园区因为区域产业规划份额较大，住宅用地较少，滨河国际新城为经开区主力打造生态宜居新城。
经开区的三个板块的价值顺序是滨河国际新城板块>经开老城板块>经开物流园区板块。
估计会有人质疑经开老城板块与滨河国际新城板块的价值先后，因为去年的地王说明了一些问题，比如三个板块近3年成交土地对比中，地价最贵的发生在老城区。
有一个问题必须强调，其实在商品房的销售过程中楼面价才是最有利说明，经开老城板块的地价是滨河国际新城的一倍，而楼面价却只高出一些。
这是关于一个上层建筑的思考，老城整体改造的可能性有多大？新城的优势是可以推翻重来。
如果把郑东新区和经开区分板块进行对比，北龙湖第一没的说，关键是第二，很多人认为白沙板块陪着太子好读书，身价自然高。
可是同作为限价区域序列的白沙之前出让地块，最高限价为1万/平，此次滨河国际新城最高限价为1.8万/平。就连之前物流园区板块出让的3宗地块的最高限价也在1.2万/平。
是不是可以说白沙的板块价值在于未来，至少要等北龙湖的价值燃尽。（细思郑东土地出让，基本是以北龙湖为主，白沙很少，这有个价值最大化问题）
白沙的价值自然是在北龙湖之后的之后，从当下来讲，北龙湖价值第一，滨河国际新城价值第二，毫无疑问。
3
价值窝里的黄金高地
在这个话题开始前，在回到前面的第二个问题，郑东新区和滨河国际新城构成了郑州主城区不到20%的净地出让。
北龙湖现在限价3,2万，最高卖5.3万，滨河国际新城限价1.5万，最高卖1.8万，老一和老二的差距不应是1倍2倍，随着时间的发展，这个差距将越来越小。
回过头来再看看这三块地的价值，
三块地均位于新城主干道经南八路，同时临近通往航空港区主干道四港联动大道，且分布在国际学校两侧，未来卖点充足。
31号地是此次出让最大地块，临近绿地澜庭项目，且享有区域首个商业地块出让后的配套直射。
32号地作为离国际学校最近地块之一，坐享3号线和14号线的配套便利。
33号地是此次出让最小地块，也是容积率最小地块，南侧临近商业水街，且紧邻去年亚新地王地块，极易形成连片开发。
关于后续发展，此处简单做2方面可能性猜想，
关于拿地企业的最大可能性，
按照常理推想，最有可能为已进入企业。
假若31号地被绿地拿下，就直接形成了绿地澜庭的连片开发，这样省下的设计及推广费足以成为拿地时的加价砝码。同理，23号地被亚新拿下，而且只要任何一方拿下32号地，就形成了国际学校围合之势，区域优势所向披靡。
另外肯定还有很多急切进行土地拓展的企业，物流园区地块都有11家企业抢夺，这里自不多说。
关于未来售价的最大可能性，
绿地澜庭目前高层售价1.65万/㎡，康桥悦城高层售价1.7万/㎡，康桥悦蓉园释放高层1.7万/㎡，洋房价格2.5万/㎡。
都是地块临近的项目，以此，此三块地的售价多少。虽然有限价要求，但是以目前的价格参考明年入市的价值，1.7万/㎡真不贵。
惊喜总会出现在意料之外，到底哪些企业能真正参与此次竞拍？滨河国际新城时隔1年后再推的3宗住宅用地，能不能延续之前争相竞价的的火热态势？作为自贸区落地后核心区域首批用地出让，未来能否为自贸区正言，让我们拭目以待。
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